Melihat Peluang Revitalisasi Aset dan Redesain Properti untuk Pascapandemi?

By Veronika Yasinta On Jul 23, 2021

BERNAS.ID – Lebih dari setahun sudah pandemi Covid-19 melanda dunia. Berbagai negara perlahan bangkit dari keterpurukan akibat wabah virus corona ini.

Pembatasan mobilitas untuk menekan laju penyebaran virus membuat perekonomian turun akibat daya beli masyarakat juga tergerus. Sejumlah bisnis juga terpaksa memecat pegawainya dan ada pula yang harus gulung tikar.

Perkantoran, pusat perbelanjaan, dan fasilitas publik lainnya terpantau sepi. Sebagian konsumen bahkan memilih untuk berbelanja online sehingga toko, restoran, bahkan warung harus beradaptasi.

Terkait pusat perbelanjaan, muncul gagasan mungkinkah mal-mal dan pusat ritel yang mati akan berubah menjadi bangunan tempat tinggal, atau rumah diubah menjadi co-working space dan ritel?

Revitalisasi Aset

Dalam Kuliah Umum Magister Arsitektur Universitas Islam Indonesia bertajuk Real Estate: Respons Lonjakan Covid-19, Kaprodi Profesi Arsitek UII Ahmad Saifudin Mutaqi menjelaskan kemungkinan terjadinya revitalisasi dan redesain properti di masa depan.

“Saya melihat peluang, apakah kita memanfaatkan shopping mall menjadi residential buildings. Ini yang dilakukan di Amerika Serikat,” katanya pada Kamis (22/7/2021).

“Di mal itu kan kavlingnya unitnya mungkin sudah terstruktur secara keruangan itu justru jadi modul ruang-ruang untuk orang tinggal, sekaligus mungkin bagaimana ini bisa menjadi properti baru,” ujarnya.

Mengutip dari ArchDaily, sejumlah perusahaan riset real estate memperkirakan lebih dari setengah toko besar di mal akan ditutup secara permanen pada 2021 di Amerika Serikat.

Salah satu mall yang mulai melakukan revitalisasi aset adalah Arcade Providence di Rhode Islands, AS. Mal yang dibangun pada awal 1800-an itu sudah banyak ditinggalkan.

Setelah renovasi besar-besaran, kini beralih menjadi bangunan tempat tinggal tepatnya di dua lantai teratas gedung, yang terdiri dari 48 apartemen mikro. Lantai pertama masih menampung ritel bisnis kecil, restoran, dan kedai kopi.

Contoh lain, Alderwood Mall di Washington juga melakukan transformasi, tapi berbeda dengan apa yang dilakukan oleh Arcade Providence.

Pengembang Alderwood Mall memilih untuk membangun perumahan di lahan kosong sekitarnya. Ada 300 unit hunian di sekitar luar mal sehingga memberikan nuansa alun-alun kota, dan meningkatkan pengalaman berbelanja sekaligus memberikan rasa kebersamaan dalam masyarakat.

Proyek tersebut diperkirakan rampung pada 2022. Banyak tenant masih akan tetap eksis, namun mal bukan lagi menjadi pusat utamanya, melainkan perumahan.

Di Indonesia, menurut Ahmad, pandemi memicu terjadinya perubahan fungsi dari sebuah aset bangunan. Misalkan, bangunan-bangunan milik pemerintah yang dialihfungsikan sebagai rumah sakit darurat.

Belum lagi, pemilik hotel yang menawarkan fasilitas untuk karantina dan isolasi mandiri bagi pasien Covid-19. Pergantian fungsi tersebut bisa menjadi lompatan besar, di mana revitalisasi aset bisa ditiru untuk bangunan-bangunan lainnya. Konsepnya adalah dengan mengubah tujuan penggunaan dari sebuah aset properti untuk mendapatkan vitalitas baru.

Redesain Properti

Pandemi Covid-19 telah mengubah pola hidup manusia, seperti makin sadar mengenai asupan gizi, kebersihan, berjemur, dan berolahraga. Kebiasaan seperti itu dapat dimanfaatkan oleh pengusaha properti dalam merancang ulang bangunan tempat tinggal.

“Di masa depan, tipe rumah desainnya berbeda, seperti makin banyak sirkulasi udara, kemudian cahaya matahari bisa menerobos masuk ke ruang, ” kata Ahmad.

Bahkan, perancangan sebuah bangunan juga bisa disesuaikan dengan kelemahan karakter virus corona. Dengan begitu, bangunan dan tempat tinggal bisa didesain untuk mencegah penularan virus.

Selain itu, sebagian masyarakat kini mulai beralih dengan kebiasaan baru work from home atau bekerja dari rumah. Ini juga peluang bagi bisnis properti dengan mengubah konsep community living. Bahkan, rumah juga berubah menjadi ritel mengingat makin menjamurnya bisnis yang dikelola dari rumah.

“Rumah bisa berubah, apakah berubahnya menjadi sebuah ritel atau co-working space, begitu banyak konsep community living yang dikenalkan masa lalu yang kayaknya menjadi jawaban di masa pandemi,” ujarnya.

Ahmad berharap ke depan bisa dikenalkan neurodiversity dan biophilia, yang pada akhirnya akan menguatkan alam untuk desain di masa datang.

“Ini tentu akan menjadi bahan pemikiran pemilik bisnis, tipe rumah akan berubah karena perlunya penanganan Covid,” katanya.

Lalu apa itu neurodiversity dan biophilia?

Neurodiversity

Mengutip ArchDaily, neurodiversity mengacu pada variasi alami dalam otak manusia yang berkaitan dengan kemampuan bersosialisasi, belajar, perhatian, suasana hati, dan fungsi kognitif lainnya.

Dalam sebuah penelitian bahkan menyebutkan depresi dan kecemasan meningkat akibat pandemi. Lingkungan kerja yang baru juga mengubah pemikiran manusia.

Ketika bekerja di rumah, karyawan harus tetap meningkatkan produktivitas, sementara di sisi lain ada kehidupan di rumah yang juga perlu diseimbangkan.

Belum lagi ketika pandemi telah usai, perusahaan perlu mengembangkan sistem pemetaan baru untuk mengetahui dari mana saja karyawannya bekerja, pukul berapa mereka bisa aktif bekerja, dan kapan mereka harus bekerja jarah jauh atau di kantor.

Apabila harus mempertemukan karyawan dalam sebuah bangunan, maka diperlukan beberapa penyesuaian agar tetap memperhatikan protokol kesehatan, seperti:

intensifikasi komunikasi visual, memperjelas aturan jaga jarak
menambah lebar meja kerja
koridor dan pintu yang lebih lebar
rotasi shift
penggunaan remote kontrol yang diaktifkan tanpa harus menyentuh permukaan, seperti pada lift dan pintu

Biophilia

Beberapa bencana membuat bangunan seperti gedung bertingkat memperkuat sistem pengamanan yang lebih ketat. Terkait virus, maka perhatian desain harus dipusatkan pada sirkulasi di dalam ruangan, termasuk sistem penyaringan udara.

Kebanyakan orang menghabiskan 90% waktunya di dalam ruangan. Di sisi lain, ada polusi udara di luar ruangan yang dapat menurunkan kinerja kognitif dan berkontribusi pada penyakit pernapasan serta kardiovaskular.

Perbaikan sirkulasi udara di dalam ruangan akan berpengaruh pada pemilihan bahan dan furnitur yang digunakan, termasuk bahan pelapis, karpet dan gorden. Alam akan bermain besar dalam konsep properti di masa depan.

Menggabungkan konsep Biophilic di lingkungan kerja berarti menggunakan elemen alam, yang bisa mengembangkan pengalaman emosional positif pada hubungan interpersonal antarkaryawan dan produktivitas. Penelitian dari University of Exeter menunjukkan karyawan yang bersentuhan dengan alam menjadi 15% lebih produktif dan termotivasi.

Laporan The Global Impact of Biophilic Design in the Working Space juga mencatat terjadinya peningkatan kreativitas sebanyak 15% bagi karyawan yang bekerja di lingkungan dengan tanaman alami.

Tanaman alami yang cukup dalam sebuah ruangan juga akan mengurangi koloni bakteri hingga 60%. Tak hanya itu, penyakit seperti sakit kepala dan iritasi mata juga akan berkurang masing-masing 24% dan 52%.

Ini sejalan dengan studi yang dikembangkan oleh Harvard's Center for Health and the Global Environment yang menunjukkan karyawan yang bekerja di bangunan dengan konsep alam bisa meningkatkan fungsi kognitif, mengurangi gejala penyakit, dan memiliki kualitas hidup yang lebih baik.

Setiap manusia terhubung dengan alam, bahkan ketika terus-terusan bekerja di depan layar maka disarankan untuk mengarahkan matanya ke area hijau untuk beberapa saat. Menggabungkan tanaman dalam desain properti akan menghasilkan perubahan positif dalam persepsi ruang kerja.

“Properti di masa akan datang tidak akan sama dengan masa lalu. Apa gunanya peristiwa dahsyat dan kita nggak belajar atas peristiwa itu,” ujar Ahmad, yang juga Ketua Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Daerah Istimewa Yogyakarta.